جزئیات سرمایه گذاری در مسکن

در این مطلب به جزئیات سرمایه گذاری در مسکن می پردازیم. جوانب مختلف آن را بررسی می کنیم تا اگر قصد خرید ملک یا زمین دارید با دیدی بازتر وارد معامله شوید.

داشتن خانه برای ایرانیان از اهمیت زیادی برخوردار است. داشتن خانه حس ثبات و اطمینان می دهد و از جابجایی های مکرر و یا ترس افزایش اجاره بها خلاص می شوی. قیمت مسکن در سال های اخیر رشد زیادی داشته است و تقریبا داشتن خانه را برای قشر بسیار زیادی از مردم به رویایی دست نیافتنی تبدیل کرده است.

در مسکن میتوان خریداران را به سه دسته تقسیم کرد:

• افراد با سرمایه کم: این افراد عموما کارمند یا دانشجو هستند، خیلی ریسک پذیر نیستند زیرا پول خود را به سختی به دست آورده‌اند. این افراد علنا نمی‌توانند کاری در حوزه مسکن انجام دهند.
• افراد با سرمایه متوسط: این افراد عموما پزشک، مهندس، مدیر کسب و کار و…هستند، چنین افرادی خویش فرما هستند یعنی سرمایه آن‌ها حاصل کسب و کار خودشان است و این افراد منزل شخصی خودشان را دارند و این افراد می‌توانند خرید و فروش‌های کوچکی در حوزه ملک داشته باشند.
• افراد با سرمایه های زیاد: برخلاف تصور شما کار این افراد حتی از دسته اول هم سخت‌تر است. چون بسیار دشوار است که کسی با ۱۰ میلیارد سرمایه بتواند سرمایه خود را چند برابر کند.

اگر جزو هر کدام از این دسته ها هستید، این مقاله برای شماست.

مزایای سرمایه گذاری در مسکن

تسهیلات بانکی

دریافت تسهیلات بانکی و طرح‌های حمایتی از مهم‌ترین مزایای سرمایه‌گذاری در حوزه املاک است. با سند ملکی می‌توان برای گرفتن وام از بانک‌‌های دولتی یا خصوصی استفاده کرد و با پول وام وارد عرصه تولید شد یا در بازارهای مالی دیگر سرمایه‌گذاری کرد.

عدم امکان به سرقت رفتن یا خسارت دیدن

طلا، دلار، ماشین و هر دارایی دیگری همواره در معرض خطر سرقت قرار دارد. اما عدم امکان سرقت سند ملکی یکی دیگر از مزیت‌های سرمایه گذاری در مسکن است. حتی برای امنیت بیشتر در برابر حوادثی مانند آتش­‌سوزی، زلزله، سیل و … امکان بیمه ملک فراهم است.

امنیت روانی و آرامش خاطر

داشتن خانه یک نوع امنیت روانی خاصی را برای سرمایه‌گذار به دنبال دارد. امنیتی که در خرید دلار، طلا یا سرمایه‌گذاری در بورس وجود ندارد. فرد با سرمایه‌­گذاری در بازار ملک، مالک تمامی منافع سند ملکی می‌شود. یعنی می‌توان از اعتبار سند ملکی بی‌نهایت استفاده کرد. به عنوان مثال سند ملکی امنیت قضایی دارد. یعنی در صورت بروز هرگونه مشکل حقوقی یا قضائی مانند بازداشت، می‌توان از سند ملکی برای ضمانت استفاده کرد.

خدمت به جامعه

ساخت‌وساز خانه و آپارتمان‌ های جدید در کنار نوسازی بافت‌های فرسوده، خدمت بزرگی به جامعه است که تنها سرمایه‌گذاران بخش مسکن می‌توانند این خدمت بزرگ را به جامعه ارائه کنند.

معایب سرمایه گذاری در مسکن

نقدشوندگی پایین

بازار مسکن نقد شوندگی پایینی دارد و حتی دوره های رکود دارد که فروش سخت تر از حالت عادیش است به طوری که ممکن است ماه ‌ها و حتی گاها سال‌ ها به طول بینجامد. بنابراین در صورت نیاز فوری به نقدینگی، بازار املاک برای سرمایه ‌گذاری مناسب نیست.

نیاز به نقدینگی بالا

با پول کم نمی‌توان ملک یا خانه خرید. یکی از مهم‌ترین دلایلی که ممکن است سرمایه‌گذار را از سرمایه‌گذاری در این حوزه منصرف کند، نیاز به داشتن نقدینگی بالا است. همین محدودیت باعث می‌شود تا بسیاری از افراد سرمایه‌های کوچک یا متوسط خود را برای خرید سهام در بورس، طلا یا کالاهای خاص اختصاص دهند.

طولانی ‌بودن زمان سرمایه‌ گذاری

سرمایه گذاری در مسکن، سرمایه گذاری کم ریسکی است و معمولا روند صعودی دارد اما اگر به دید بلندمدت به آن نگاه کنید سود بیشتری کسب می کنید زیرا مسکن معمولا در بازه های زمانی ۴ ساله دچار جهش قیمت می شود.

هزینه استهلاک و بالا رفتن سن بنا

 از دیگر معایب سرمایه‌گذاری در مسکن می‌توان به هزینه نگهداری و استهلاک اشاره کرد. خصوصا اگر سن بنا از حدی فراتر رود موجب افت قیمت آن خواهد شد.

سود پایین‌تر از بازارهای موازی

گاها سرمایه گذاری در مسکن بازده کمتری نسبت به برخی بازارهای موازی دیگر در کوتاه مدت، سود به مراتب کمتری را عاید سرمایه‌گذاران می‌کند. از جمله این بازارها می‌توان به بازار سهام یا طلا اشاره کرد. این مساله را می‌توان یکی از مهم‌ترین معایب سرمایه‌گذاری در مسکن نام برد.

نیاز به تحقیق و بررسی زیاد

برای سرمایه گذاری در مسکن، باید در مورد موقعیت، بافت، قیمت و تمام جوانب ملک تحقیق کرد تا بتوان سرمایه‌ گذاری درستی انجام داد.

هزینه ‌ها و پیگیری‌ های اداری

خرید ملک نیاز به انجام برخی کارهای اداری و هزینه ‌های مربوطه دارد.  برخی از املاک دارای ایرادات اساسی در ثبت سند یا مسائل حقوقی مرتبط هستند، ضمن آنکه برخی از هزینه‌ ها از قبیل هزینه عوارض را نیز باید برای آنها در نظر گرفت.

اگر بخواهیم مقایسه ای از بازار مسکن با سایر بازارها داشته باشیم. جدول زیر مفید واقع می شود:

	مسکن	بورس	طلا	سکه	ارز	بیمه
ریسک پذیری	۱	۴	۴	۵	۵	۱
نقدشوندگی	۱	۵	۴	۴	۴	۳
بازدهی	۳	۵	۴	۴	۴	۱
سرمایه اولیه	۵	۱	۲	۳	۳	۲
بازه زمانی	۵	۲	۳	۲	۲	۵

اگر قصد سرمایه گذاری در بازارهای مالی را دارید، پیشنهاد می شود حتما راجع به این بازارها آگاهی داشته باشید تا ریسک سرمایه گذاریتان را کاهش دهید. در بازارچک راجع به سرمایه گذاری در بازارهای مختلف و روش های مختلف سرمایه گذاری، آموزش های متنوعی وجود دارد. با کلیک بر روی آن می توانید به صفحه مربوطه منتقل شوید.

انواع مختلف سرمایه گذاری در مسکن

اگر قصد خرید یا سرمایه گذاری در مسکن دارید اول باید تکلیفتان را با خودتان مشخص کنید. این خانه را برای چه می خواهید؟ برای مصرف شخصی یا برای اجاره دادن؟ می خواهید آن را مدتی نگه دارید و وقتی قیمتش بالا رفت آن را بفروشید یا می خواهید از نو آن را بسازید؟ سرمایه گذاری در مسکن انواع مختلفی دارد و سودهای مختلفی می تواند نصیب شما کند. این سودها به چهار دسته تقسیم می شوند. سود زمانی، سود مکانی، سود تبدیل و سود نحوه خرید ملک.

سود زمانی یعنی اینکه شما ملکی را بخرید و صبر کنید بعد از مدتی قیمت آن افزایش پیدا کند.

سود مکانی یعنی هرچقدر امکانات و دسترسی‌ ها در یک منطقه بیشتر باشد، سودآوری سرمایه گذاری در ملک آن منطقه بیشتر می ‌شود.

سود تبدیل یکی دیگر از سودهایی که در بازار مسکن وجود دارد، سود تبدیل است. یعنی شخصی زمین می‌ خرد و آن را تبدیل به آپارتمان یا ویلا کرده و با خلق ارزش برای آن سود کسب می‌ کند. شخصی آپارتمان کلنگی می‌خرد و آن را تبدیل به آپارتمان شیک می ‌کند و از این طریق ارزش آفرینی کرده و سود کسب می ‌کند.

سود نحوه خرید ملک یعنی اینکه شخصی می خواهد محصولی از بازار مسکن مثل آپارتمان را به قیمت یک میلیارد تومان بخرد، نیاز نیست کل این مبلغ را نقدا و یکجا بپردازد. این شخص می تواند بخشی از پول را نقدا و بخشی از پول را وام بگیرد یا بخشی از پول را چک و نسیه بدهد و حتی بخشی از پول را از طریق رهن آن آپارتمان تامین کند. با این روش سرمایه گذار۵۰۰ میلیون تومان پول نقد داده است و اگر آپارتمانش را با سود بفروشد، سود یک میلیارد را کسب کرده است.

بین ۵ تا ۵۰ درصد سود سرمایه گذاری ملک، در سود مذاکره نهفته است یعنی سرمایه گذار حوزه مسکن وابسته به مهارت مذاکره ‌ای که دارد، می تواند بین ۵ تا ۵۰ درصد سود خودش را در مذاکره کسب کند. سرمایه‌ گذاران املاک مذاکره‌ کنندگان حرفه‌ ای هستند و می ‌توانند ملک را با کمترین قیمت ممکن خریداری کنند و سود مناسبی ببرند.

حال که با انواع سود در مسکن آشنا شدید، انواع سرمایه گذاری در مسکن را توضیح می دهیم. سرمایه گذاری در مسکن چند دسته است:

• ساخت و ساز
• خرید نوساز
• خرید خانه های قدیمی
• خرید خانه های کلنگی
• مشارکت در ساخت
• اجاره
• دید کوتاه مدت

اگر قصد خرید منزل برای استفاده شخصی دارید بهتر است یک منزل نوساز را انتخاب کنید. خانه های قدیمی هم برای افرادی که می خواهند آن را نوسازی کنند، عالی است. خرید خانه های کلنگی هم به کسانی توصیه می شود که قصد ساخت و ساز دارند. گاهی اوقات هم با تلفیق تجربه و مهارت یک نفر و سرمایه شخص دیگری می توان کار ساخت و ساز را انجام داد و در ساخت مشارکت کرد.

اگر شما قصدتان از خرید خانه علاوه بر سرمایه گذاری، کسب درآمد از اجاره آن هم هست باید به نکاتی توجه کنید.

همچنین افرادی در این حوزه بسیار حرفه ای هستند و از جهش های این بازار استفاده می کنند. به این شکل که قبل از جهش وارد این بازار می شوند و بعد از اینکه جهش قیمتی رخ داد از این بازار خارج می شوند. اما توجه داشته باشید که این کار مخصوص افراد حرفه ای است و اگر شما تجربه ای ندارید، دید بلند مدت به شما توصیه می شود.

اصول سرمایه گذاری در مسکن

بهترین زمان خرید ملک

برای اینکه بتوان در سرمایه گذاری در مسکن موفق تر عمل کرد می بایست از بهترین زمان خرید مطلع بود. بنابراین گفته می شود که بهترین زمان برای خرید ملک هنگامی می باشد که بازار در آرامش برقرار است و یا هنوز رونق کامل رخ نداده یا به سقف قیمتی نرسیده است. همه اینها نیازمند یک تحلیل مناسب از بازار مسکن و پیگیری اخبار مرتبط با آن است.

تحلیل بازار

قدم بعدی در سرمایه گذاری در مسکن، تحلیل زمانی قیمت است. اینکه قیمت مسکن در حال حاضر در چه وضعیتی قرار دارد و با شروع جهش‌های دوره‌ای خود چقدر فاصله دارد. اگر نتیجه این مرحله مثبت ارزیابی نشود، خرید مسکن و سرمایه ‌گذاری در این بازار توجیهی نخواهد داشت، مگر برای سرمایه‌ گذاری ‌های دوره‌ ای و یا روش‌های ایجاد ارزش‌افزوده در مسکن.

گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران را می توانید از سایت cbi به دست آورید.

برآورد هزینه‌ها و کاهش هزینه‌های جانبی

برخلاف سایر بازارهای سرمایه گذاری خرید و فروش مسکن نیاز به هزینه های جانبی مانند مالیات ها، کمیسیون ها و مواردی از این دست دارد. تا حتی الامکان باید این هزینه ها را کنترل نمایید.

موقعیت ملک

تحقیق در مورد موقعیت ملک ضروری است. سرمایه‌گذاری برای خرید ملکی که به اصطلاح عموم، جای پیشرفت دارد مناسب است. به عبارت دیگر، کيفيت منطقه‌ای که در آن ملک يا زمین قرار دارد، در موفقيت يا عدم موفقيت سرمايه‌گذاری و پيش‌بينی استقبال افراد و شرکت‌ها نسبت به اجاره يا خريد ملک تاثير مستقيم می‌گذارد. مثلا خرید ملک در مکان‌هایی مانند مرکز شهر که همیشه متقاضی برای آن وجود دارد، پیشنهاد مناسبی در این زمینه به نظر می‌رسد.

همچنین موقعیت انفرادی ملک در کنار موقعیت محله‌ای آن نیز بسیار مهم است. واقع شدن ملک در مسیرهای اصلی رفت و آمد، مانند کنار خیابان یا دو نبش بودن ملک و سایر ویژگی‌های این چنینی باعث می‌شود ارزش افزوده ملک نسبت به سایر املاک اطراف که این ویژگی‌ها را ندارند، بیشتر شود.

قیمت ملک

برای خرید ملک خوب صرف وقت و تحقیق لازم است تا در صورت امکان یک ملک اکازیون پیدا شود. یعنی به دلایلی مانند نیاز فروشنده، می‌توان املاک قیمت مناسب و زیر قیمت بازار خریداری کرد. پس در خرید ملک نباید عجله کرد.

توجه به تقاضا

مورد مهم دیگر در سرمایه گذاری در مسکن انتخاب کاربری ملک است. مثلا سرمایه‌ گذاری در آپارتمان و زمین بهترین گزینه است. زیرا بازار عرضه و تقاضا در زمینه آپارتمان بسیار فعال است. از طرف دیگر در حال حاضر تقاضا در بازار مسکن بیشتر از عرضه واقعی آن است و در صورت اجاره آپارتمان، ارزش افزوده قابل توجهی در سرمایه حاصل خواهد شد.

 سرمایه ‌گذاری در حوزه زمین در صورت داشتن شرایط ساخت آن قطعا پرسود­ است. البته خرید زمین به منظور ساخت بنا نیازمند داشتن سرمایه کافی برای ساخت و یا آشنائي با اصول ساخت و ساز مشارکتی است.

امتیازات ملک

شرایطی مانند موقعیت جغرافیایی ملک (جنوبی یا شمالی)، موقعیت مکانی ملکی (محل قرار گیری)، امنیت، امکانات رفاهی ملک و … . موقعیت جغرافیایی ملک روی نور سازه و ساخت آن تاثیر زیادی دارد. توجه به این موارد فروش ملک را راحت می‌کند.

بازسازی ملک

یکی از بهترین راه ها برای شروع سرمایه گذاری در مسکن، خرید املاک قدیمی، تعمیر یا بازسازی آن و در نهایت فروش ملک با قیمت بیشتر است. برای این کار باید املاک نسبتا فرسوده یا قدیمی را شناسایی و موقعیت آن را بررسی کرد. در نهایت بهترین ملک را خریداری و پس از بازسازی با قیمت بالاتر فروخت.

خرید ملک کوچک

بهتر است در صورت محدود بودن نقدینگی، از خانه ‌های کوچک شروع کرد. سرمایه‌ گذاری روی این خانه ‌ها نیاز به سرمایه اولیه کمتر و میزان ریسک پایین‌ تری نیز خواهد داشت. همچنین باتوجه به شرایط مالی جامعه و بالا بودن قیمت خانه و زمین، خانه ‌های کوچکتر خواستار بیشتری در بازار املاک دارند.

ملک تجاری، یک سرمایه‌ گذاری پرسود

در صورت وجود نقدینگی بیشتر، بهترین کار خرید ملک تجاری است. زیرا به راحتی می‌توان به جای فروش آن را اجاره داده و نیاز به زمان زیاد برای بازدهی سرمایه نیست. البته فروش ملک تجاری کار آسانی نیست و گاهی زمان زیادی طول می ‌کشد.

عوامل موثر بر قیمت مسکن

حرکت قیمت مسکن در ایران بازه حدودا ۴ ساله دارد. یعنی پس از ۴ سال رکود بازار، جهش قیمتی در بازار شروع می شود. رکود بازار به این معنا نیست که در این بازه بازار هیچ رشدی ندارد، بلکه افزایش قیمت به کندی صورت می گیرد.

با سه روش می توانید ارزیابی کنید که آیا ملک گران می شود یا ارزان. در ادامه به آنها می پردازیم:

رشد نقدینگی

باید نمودار رشد نقدینگی را با رشد مسکن مقایسه کنید. اگر رشد نقدینگی بیشتر از رشد مسکن باشد، قیمت مسکن افزایش می یابد. اگر رشد نقدینگی کمتر از رشد مسکن باشد، قیمت مسکن کاهش پیدا می کند.

نسبت قیمت مسکن به اجاره (P/R)

تحقیقات نشان می دهد نسبت قیمت مسکن به اجاره باید در بازه ۱۷.۵ تا ۲۴.۵ باشد. اگر از این بازه فاصله بگیرد، با تغییر قیمت مسکن و یا اجاره این نسبت دوباره به حالت تعادل بر می گردد. برای مثال اگر این نسبت بیشتر از ۲۴.۵ باشد یا قیمت مسکن پایین می آید و یا اجاره بالا می رود.

بنابراین اگر قصد خرید خانه در تهران دارید، می توانید ارزندگی مناطق را با همین نسبت به دست آورید.

قیمت مسکن به دلار

میانگین قیمت مسکن در دنیا ۱۳۵۰ دلار است. برای اینکه از روند قیمت مسکن باخبر شوید باید قیمت مسکن را نسبت به میانگین قیمت به دلار مقایسه کنید. اگر پایین تر باشد، قیمت ملک ارزنده است. البته قیمت دلار هم تاثیر گذار است و باید ببینید آیا روند دلار صعودی است یا نزولی.

برای مثال قیمت ملک در تهران ۴۲ تومان است. اگر دلار را ۲۸ هزار تومان در نظر بگیرید، قیمت ملک ۱۵۰۰ دلار است که بالاتر از میانگین است. بنابراین یا باید قیمت مسکن پایید بیاید و یا قیمت دلار بالا برود!

برای گرفتن نتیجه از این روشها باید هر سه آنها را با هم بررسی کنید.

اما برای تشخیص بهترین شهرها برای سرمایه گذاری املاک، چه معیارهای را باید مد نظر گرفت؟ 

میزان رشد جمعیت: برخی از شهرهای کشور به سبب برخورداری از امکانات بالاتر و بهتر، جذب جمعیت بالاتری داشته و شاهد نقل مکان مردم به این شهرها هستیم. از جمله شهرهایی که طی سال های گذشته با رشد جمعیت بالاتری همراه بوده اند می توان به تهران، مشهد، اصفهان، تبریز و… اشاره کرد.

این کلان شهرها به سبب امکانات بالاتری که دارند تقاضای بالاتری برای زندگی در آنها دیده شده و این تقاضا موجب رونق بازار و افزایش قیمت ها می شود. در نتیجه می توان شهرهای پرتقاضا برای زندگی را گزینه مناسب تری برای خرید خانه دانست.

میزان جذب گردشگران: برخی از شهرهای کشور به سبب برخورداری از آب و هوای مطلوب، جاذبه های طبیعی، گردشگری و تاریخی و یا جاذبه های مذهبی مورد توجه بوده و به سبب توریستی بودن شهر تقاضای بالایی را برای املاک و خانه های آن شهرها شاهد هستیم.

لذا می توان این نکته را به عنوان یک اصل مد نظر داشت که شهرهای دارای جاذبه توریستی به سبب جذب گردشگر و رونق اقتصاد و بازارها در این شهرها، گزینه معقول و مناسبی برای سرمایه گذاری ملکی می باشد. این قبیل شهرهای کشور به سبب تقاضا برای برخورداری از جاذبه ها و نزدیکی به آنها مورد توجه بوده و با گذشت زمان رشد قابل توجهی را در مقایسه با دیگر شهرها تجربه می کنند.

در میان شهر های ایران بخش شمالی کشور به سبب برخورداری از جاذبه های طبیعی و آب و هوای خاص، بسیار مورد توجه بوده و گردشگران بسیاری برای برخورداری از این منابع طبیعی به این شهر ها سفر می کنند. این میزان جذب گردشگر تاثیر بالایی برا اقتصاد شهرای مربوطه و همچنین بازار املاک آنها داشته است. در نتیجه می توان برای سرمایه گذاری املاک و خرید خانه در صورت امکان به این شهرها فکر کرد.

علاوه بر شهرهای شمالی کشور شهر مشهد و اصفهان نیز بسیار مورد توجه گردشگران و در نتیجه سرمایه گذاران می باشد.

درصد خانه ‌های خالی: درصد خانه های خالی به این معنی می باشد که هر چه تعداد خانه های خالی در یک شهر زیادتر باشد در مقیاس کلی، تقاضا برای خانه در آن شهرهای پایین تر است. با بررسی این شاخص به راحتی می توان تقاضای خانه و مسکن در شهرهای مختلف را مورد بررسی قرار داده و انتخاب مناسب تری داشت.

اگر در شهری میزان خانه های خالی زیاد باشد و تقاضا برای مسکن پایین باشد، به این معنی خواهد بود که خرید ملک در آن شهر می تواند انتخاب اشتباهی برای سرمایه گذاری باشد. سرمایه گذاری در بازارهایی که تقاضا برای آن بالاست می تواند رشد سرمایه را در پی داشته باشد اما در شرایط عکس آن سرمایه فرد رشد کمتری را تجربه خواهد کرد. 

بررسی خانه های خالی در شهر های مختلف برای سرمایه گذارانی که قصد ساخت و ساز دارند حیاتی بوده و در صورت انتخاب درست می توان به فروش سریعتر واحدهای ساخته شده اطمینان بیشتری داشت. لذا توصیه می شود پیش از سرمایه گذاری در شهرهای مختلف ابتدا بررسی های لازم را انجام داده و در صورت مشاهده تقاضا در بازار مسکن و املاک آن شهر اقدامات لازم جهت خرید ملک و یا زمین را انجام دهید.